¿Puedo vender una vivienda en condominio?

Este artículo lo comienzo exponiendo casos prácticos, a modo de que veáis reflejado el que es uno de los asuntos jurídicos más consultados.

Ejemplo 1: Somos 10 hermanos y hemos heredado a partes iguales una vivienda:
El valor de ese tipo de viviendas es alto, y la mayoría de ellas precisan de una importante rehabilitación si hablamos de términos económicos. Unas veces por sentimientos o recuerdos, y otras por “esperar a que termine la crisis”, el caso es que van pasando los años y dicha vivienda se mantiene vacía y poco a poco en un estado mayor de deterioro. Hasta que llega un punto en el que cuatro de los hermanos deciden buscar una solución a fin de evitar seguir soportando gastos.

Ejemplo 2: Somos 3 sobrinos que tenemos en copropiedad un piso en Cádiz.
Uno de ellos estudia en la universidad de dicha ciudad, y ha decidido por su cuenta irse a vivir allí. Sus dos primos le dicen que debe de pagarles un alquiler puesto que la vivienda “también es de ellos”. Comienza la tensión y se dificultan las relaciones personales.
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Ambos casos son iguales a fin de resolverlos ya sea mediante negociación o judicialmente. Veamos el por qué.

Una pregunta o consulta muy habitual es: “Mónica, es que tengo un piso con más personas y no quiero estar así, y encima no puedo hacer nada”.

El primero que te responde es el Código Civil en su artículo 400:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

La triste realidad es que aunque el Código Civil en sus artículos 392 en adelante regule este tipo de relaciones entre copropietarios, en la práctica es difícil de llevar a cabo, y más aún cuanto mayor es el número de propietarios.

Impuestos, suministros de luz y agua, comunidad de propietarios, derramas,… son los pagos que deben ser abonados en coherencia con el porcentaje de titularidad, y por tanto lo que más problemas presenta en la práctica.

En los mejores casos, todos los propietarios optan de común acuerdo por el alquiler del inmueble, y usan la renta obtenida para abonar los gastos que derivan del mismo e incluso los copropietarios llegan a repartirse ganancias.

Pero si no es así, ¿qué más opciones existen por acuerdo entre todos? Las más habituales:

• que uno de los titulares se adjudique el 100% de la propiedad a través de la compra al resto de propietarios de cada una de sus partes.
• que todos los propietarios de común acuerdo decidan vender el inmueble.

¿Qué situaciones dan lugar a tensiones personales y en muchos casos derivan en un procedimiento judicial?

• uno o varios de los propietarios decide vivir en el inmueble sin permiso escrito del resto de los cotitulares, o sin pagar una renta en concepto de alquiler
• el impago de los gastos del inmueble por uno o varios de los propietarios

LA SOLUCIÓN EXTRAJUDICIAL: buscando la vía amistosa

Siempre la mejor solución.

Optar por la venta del bien a un tercero; o bien que un propietario compre al resto su parte; son las soluciones más comunes.

SOLUCIÓN EN EL JUZGADO: división judicial del condominio

Puede llegar a ser la única opción, acudir a su abogado.

El procedimiento lo puede iniciar tan sólo uno de los propietarios, o varios, no existe requisito en este aspecto. Como mencioné antes, el propio Código Civil te respalda.

En este caso, se solicita al Juez que disuelva esa insostenible situación de condominio, la cual en el caso que nos ocupa, al tratarse de una vivienda, es indivisible físicamente (¡qué fácil sería con una finca de 100 hectáreas!). Pero lo cierto es que no podemos ir al Registro de la Propiedad y manifestar que somos propietario de: «el cuarto de baño principal, la entradita y mitad del pasillo; del piso X”.

En éste procedimiento judicial, al Juez le explicaremos que tanto por vía amistosa como mediante burofax, hemos comunicado al resto de propietarios nuestra intención de vender la vivienda, sin que la totalidad de ellos haya mostrado ni conformidad con dicha decisión ni intención de comprarla.

Por tanto, no existiendo dicha opción ni siquiera una vez iniciada la vía judicial, el Juez declarará la vivienda indivisible y acudirá a la subasta judicial de la misma.

Ahora bien, de todos es conocido que en subasta pública es prácticamente imposible vender un bien a igual precio que de mercado, siendo la tasación menor a la que nos gustaría.

¿Qué ocurre entonces? Pues que probablemente además de terceros interesados en la vivienda, nos encontraremos con que alguno de los propios copropietarios ahora sí se encuentran interesados en la compra de la misma.

Pongamos un ejemplo:

• Valor de mercado de la vivienda: 100.000 €

Número de propietarios por partes iguales en este caso: 10 cotitulares. Si uno de ellos hubiera estado interesado en la vivienda, tendría que pagar al resto la suma de 90.000€.

• Valor de la misma vivienda en subasta pública: p.e. 68.000 €

Si uno de los copropietarios puja por la vivienda en la subasta y se le adjudica, pagaría 61.200 € (recordemos que ya es propietario de una décima parte, que se restaría de lo que debe pagar). Y por tanto, si le sale bien y lo consigue, se ha ahorrado casi 30.000 € y ha obtenido el 100% de la propiedad de la vivienda subastada. Si a la vez coincide con que es uno de los demandados, tendrá que pagar las costas del procedimiento a la parte demandante, si bien la realidad es que hizo un buen negocio.
De otra parte, si es un tercero quien puja y consigue la vivienda en dicha subasta pública, los 68.000 € obtenidos de la venta en subasta serán repartidos entre todos los que hasta entonces fueran titulares de la vivienda, y los que fueron demandados deberán pagar las costas al/a los demandante/s.

En muchas ocasiones incluso antes de este procedimiento judicial, hay que iniciar un desahucio, al haberse ido a vivir uno de los propietarios a la vivienda común sin permiso del resto y sin pagar renta.

Si os encontráis en esta situación, no dudéis en pedir cita en el T. 856 66 05 22.