¿CUOTA LINEAL EN TU COMUNIDAD? SI TE PERJUDICA, SIGUE LEYENDO.

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A cada piso o local, le corresponde una cuota de participación (artículo 5 LPH) en la Comunidad de Propietarios. Esta cuota se calcula en base a unas determinadas características del piso o local en cuestión: “superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

Es conocido por todos que, en la gran mayoría de las Comunidades de Propietarios, bien por comodidad o por costumbre, se viene acordando anualmente una cuota lineal tanto para gastos ordinarios como en algunos supuestos para las derramas. Esto supone, por ejemplo, que SE PUEDE DAR EL CASO DE QUE UNOS PROPIETARIOS DE UN PISO INTERIOR DE DOS HABITACIONES Y APENAS 75 M2 ESTÉN SOPORTANDO EL PAGO DE LA MISMA CUOTA DE COMUNIDAD, QUE LOS VECINOS DEL PISO DE CUATRO HABITACIONES CON VISTAS AL MAR.

ESE ACUERDO que se viene acordando año tras año, NO TIENE POR QUÉ SER SOPORTADO POR LOS COMUNEROS QUE SE VEN PERJUDICADOS.

Las cuotas se deben abonar conforme el Estatuto de tu Comunidad indica y se publicitó en el Registro de la Propiedad. Y para modificar lo anterior, hace falta unanimidad en la reunión de propietarios, y posteriormente realizar los trámites de gestión oportunos. Sin modificación de Estatutos y consecuente publicidad registral, ese acuerdo en Junta Ordinaria anual que aprueba cuotas lineales año tras año no es válido permanentemente, tan solo para el año en curso por el que se aprueba por mayoría simple las cuentas de la Comunidad.

Es decir, que AUNQUE EN VUESTRA COMUNIDAD LLEVES SOPORTANDO ESA CUOTA LINEAL DURANTE por ejemplo los últimos VEINTE AÑOS SIN MODIFICACIÓN DE LOS ESTATUTOS, ELLO NO TE IMPIDE PARAR ESTA SITUACIÓN. Al igual con una derrama en la que se estableciese una eventual cuota por mismo importe a todos los propietarios independientemente de su propiedad.

¿Y por qué es relevante lo anterior? Porque en su gran mayoría, las Comunidades de Propietarios en las que todos los comuneros abonan la misma cuantía de cuota comunitaria, lo vienen realizando por costumbre sin haber cumplido los trámites oportunos, por lo que en cualquier momento podemos cambiar esa situación si te perjudica.

Es muy relevante la más reciente Sentencia 123/2020 del Tribunal Supremo, de 25 de febrero, que resuelve lo anterior, en un caso en el que, tras la aprobación de una derrama para una obra en una Comunidad de Propietarios a pagar por todos los comuneros a partes iguales, varios propietarios impugnaron el acta y reclamaron la nulidad de ese reparto de los gastos de participación al no coincidir con lo descrito en los Estatutos de la Comunidad que nunca fueron modificados. Además, se condenó a la Comunidad a devolverles a dichos propietarios el importe que habían pagado de más respecto a dicha derrama.

Pincelada jurídica: ERTES y VACACIONES

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Haz click en «leer más» para ver el vídeo de nuestra socia laboralista en el que os ofrece una breve pincelada jurídica sobre la situación de ERTE y el derecho a vacaciones de los trabajadores.

Tarjetas Revolving: Sentencia del TS

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El pasado 4 de marzo de 2020 se dictó la Sentencia 149/2020 del Tribunal Supremo respecto a la existencia o no de usura en una tarjeta de crédito revolving.

En este caso particular se analiza una tarjeta de la entidad Wizink Bank cuyo interés se fijó inicialmente en un 26,82%. El Tribunal Supremo considera que para determinar cuál es el interés normal del dinero debemos atender al interés medio aplicable a la categoría correspondiente a la operación cuestionada; para luego indicar que ya de por si el tipo medio superior al 20% es muy elevado.

Si bien, no debemos obviar otras circunstancias tales como el público al que suelen ir destinadas y las propias peculiaridades de este tipo de créditos mediante uso de tarjeta que alargan continuamente el tiempo de pago de cuotas y cuyos intereses y comisiones devengados se capitalizan para el cálculo del interés remuneratorio.

Finalmente, el Tribunal Supremo manifiesta que no cabe protección jurídica a unos créditos que se conceden de forma ágil e irresponsable con unos intereses muy elevados y que conllevan al sobreendeudamiento de los consumidores.

La tarjeta del caso analizado es de la entidad Wizink, pero también son habituales las tarjetas Cetelem, BBVA A Tu Ritmo, y demás similares de crédito con intereses muy por encima del 20%. Revisa tu contrato de tarjeta de crédito.

¿Qué dice el Real Decreto 8/2020 respecto de mi hipoteca?

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Si tienes un préstamo hipotecario por la compra de tu vivienda habitual; y eres el deudor o fiador/avalista y te encuentras en una de las siguientes situaciones (artículo 9 RDL).

  • Desempleo
  • Siendo empresario o profesional, sufres una pérdida sustancial de ingresos o caída de ventas superior al 40%
  • Tu unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no alcance determinados ingresos en atención al número de miembros (artículo 9.b RDL).
  • Que tu cuota mensual de hipoteca, más los gastos por suministros básicos (luz, agua, gas) resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos que percibáis en la unidad familiar.
  • Que a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar, haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los términos siguientes indicados en el artículo 9.2 RDL.

La solicitud de moratoria se podrá realizar hasta 15 (quince) días después del fin de la vigencia del Real Decreto que la aprueba ante lo cual la entidad bancaria deberá contestar en un plazo máximo de 15 días.

Se deberá acreditar ante la entidad bancaria la solicitud con los siguientes documentos:

  • Certificado de desempleo emitido por el SEPE / Certificado cese de actividad
  • Sobre las personas que habitan en la vivienda: libro de familia, certificado de pareja de hecho, padrón municipal, certificados de discapacidad.
  • Propiedades: Notas simples obtenidas del Registro de la Propiedad de titularidades de todos los miembros de la unidad familiar, escrituras de compraventa y préstamo hipotecario.
  • Escrito de declaración responsable de los deudores indicando que cumplen los requisitos para ser considerados personas sin recursos económicos suficientes conforme al Real Decreto-Ley.

La moratoria implica la suspensión en el pago sin devengar intereses y sin consecuencias para los deudores en términos de vencimiento anticipado ni exigencia de su pago íntegro o parcial. Tampoco se permite la aplicación de intereses moratorios durante la vigencia de la moratoria aprobada.

Si usted percibe la referida moratoria sin cumplir los requisitos relatados, será responsable por daños y perjuicios y demás responsabilidades que ello pudiera conllevar (artículo 16 RDL).

IRPH en mi hipoteca (continuación)

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El 3 de marzo de 2020 se dictó la Sentencia del TJUE sobre el índice IRPH del que ya hablamos en este post de 2017 (se recomienda su lectura previa).

Las cuestiones prejudiciales planteadas fueron las siguientes (punto 26 de la Sentencia):

  • Si corresponde la aplicación de la Directiva 93/13 a dichas cláusulas. Es decir, si puedne someterse al control de abusividad.
    Y la respuesta del TJUE es clara indicando que si: “sí está comprendida en el ámbito de aplicación de esa misma Directiva la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre un consumidor y un profesional que estipule que el tipo de interés aplicable al préstamo se base en uno de los índices de referencia oficiales establecidos por la normativa nacional y que las entidades de crédito pueden aplicar a los préstamos hipotecarios, cuando esa normativa no establezca ni la aplicación imperativa del índice en cuestión con independencia de la elección de las partes en el contrato ni su aplicación supletoria en el supuesto de que las partes no hayan pactado otra cosa”.
    Por lo tanto, queda a criterio de los tribunales españoles la abusividad o no de la cláusula por la que se venía aplicando el IRPH.
  • Los requisitos para conocer si la cláusula supera el control de transparencia.
    Y el TJUE responde que “los tribunales de un Estado miembro están obligados a examinar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que se refiere al objeto principal del contrato, (…)”.
    Continúa. “dicha cláusula no solo debe ser comprensible en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas(…)”
    Es decir, el consumidor debe haber recibido información suficiente previa y además que se le muestre la evolución de dicho índice en el pasado: “el suministro de información sobre la evolución en el pasado del índice en que se basa el cálculo de ese mismo tipo de interés”.
  • Las consecuencias de una declaración de nulidad de la cláusula
    En este caso la Sentencia se limita a indicar que para el caso de tener que eliminarse la cláusula de referencia consecuencia de su abusividad, y que el contrato no pudiere subsistir o que esta situación fuera más perjudicial para el consumidor, los juzgados españoles podrán decidir sobre su sustitución por otro índice más beneficioso (Apdo. 67).
  • Sobre la limitación de los efectos de la Sentencia solicitada por el Gobierno Español, el TJUE declara que no cabe. A efectos prácticos, con una eventual Sentencia estimatoria, el cliente podría que viese declarada nula la cláusula por la que se le aplicaba IRPH a su hipoteca hasta su desaparición, recuperando así todas las cantidades pagadas de más desde el inicio del préstamo más intereses legales.

Ahora toca esperar de nuevo, a ver qué resuelven los Juzgados españoles y los criterios que tendrán en cuenta en cada asunto.
En todo caso, prudencia. Si deseas conocer si tu escritura tiene dicha cláusula, lee nuestro post de 2017 que recomendamos al inicio de este artículo, y recuerda que, si tienes tu índice de referencia es el Euribor, no es tu caso.

Control horario. Nuevo Criterio ITSS.

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Vamos a tratar uno de los temas más controvertidos tanto para empresas como para trabajadores, de los últimos años, el control de la jornada de trabajo. Pretendemos hacer hincapié en los aspectos más relevantes del último criterio de la Inspección de Trabajo a este respecto, la cual se publicó con la vocación de ofrecer respuestas ante las numerosas dudas planteadas. Esperamos resolver alguna o la mayoría de ellas.

La Inspección de Trabajo y Seguridad Social ha publicado el 10 de junio de 2019 su criterio técnico 101/2019 sobre actuación de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social en materia de registro de jornada. Se deja sin efecto la Instrucción 1/2017, complementaria a la Instrucción 3/2016, sobre intensificación del control en materia de tiempo de trabajo y de horas extraordinarias utilizada hasta el momento.

El Criterio Técnico publicado tiene por objeto fijar criterios para la realización de las actuaciones inspectoras que se efectúen, a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2019, de 8 de marzo, en relación con las disposiciones relativas al registro de jornada, establecidas en el artículo 34.9 del Estatuto de los Trabajadores.

Sin perjuicio de las especificaciones para los contratos a tiempo parcial, y sentadas las bases respecto de la obligatoriedad de llevanza del registro de jornada, para el correcto registro de la jornada en los contratos de trabajo a jornada completa hemos de tener en cuenta:

 

1.- CONTENIDO DEL REGISTRO DE JORNADA.

a) Lo que debe ser objeto de registro es la jornada de trabajo realizada diariamente. Como nada se ha dicho al respecto, el registro del apartado 9 debe interpretarse de manera conjunta y sistemática con el propio artículo 34 ET.

• no se exige expresamente el registro de las interrupciones o pausas entre el inicio y la finalización de la jornada diaria, que no tengan carácter de tiempo de trabajo efectivo.
• mediante negociación colectiva o acuerdo de empresa o, en su defecto, decisión del empresario previa consulta con los representantes legales de los trabajadores en la empresa, el registro de jornada podrá organizarse de manera que incluya las interrupciones o pausas que se consideren, siempre y cuando el registro incluya necesariamente el horario de inicio y finalización de la jornada.
• el registro diario de jornada se configura “sin perjuicio de la flexibilidad que se establece en este artículo” (artículo 34.2 y 3 del ET).
• sería conveniente que el registro utilizado en la empresa ofrezca una visión adecuada y completa del tiempo de trabajo efectivo.
La negociación colectiva o los acuerdos de empresa referidos a la organización y documentación del registro deben ser el instrumento idóneo para precisar cómo considerar todos los aspectos relacionados con el registro de interrupciones, pausas o flexibilidad de tiempo de trabajo.

b) El registro de la jornada deberá ser diario: no siendo aceptable para la acreditación de su cumplimiento la exhibición del horario general de aplicación en la empresa, el calendario laboral o los cuadrantes horarios elaborados para determinados periodos, pues éstos se formulan «ex ante» y determinarán la previsión de trabajo para dicho periodo, pero no las horas efectivamente trabajadas en el mismo, que sólo se conocerán «ex post» como consecuencia de la llevanza del registro de jornada.
Solo mediante un registro diario se podrá determinar la jornada de trabajo efectivamente llevada a cabo, así como, en su caso, la realización de horas por encima de la jornada ordinaria de trabajo, legal o pactada, que serán las que tengan la consideración de extraordinarias.

c) Necesidad de otros registros y especialidades: El registro previsto en el artículo 34.9 ET no enerva los registros ya establecidos en la normativa vigente que se mantienen funcionales y de acuerdo con sus propias previsiones o régimen jurídico.

• El registro diario de los contratos a tiempo parcial del artículo 12.4.c) ET
• El registro de horas extraordinarias del 35.5 ET.
• Los registros de horas de trabajo y descanso contenidos en los arts. 10 bis, 18 bis y DA 7ª del Real Decreto 1561/1995 sobre trabajadores móviles, trabajadores de la marina mercante y trabajadores que realizan servicios de interoperabilidad transfronteriza en el transporte ferroviario.
• Los registros de jornada en los desplazamientos transnacionales (art. 6 de la Ley 45/1999, de 29 de noviembre)

2.- CONSERVACIÓN DEL REGISTRO.

En cuanto a la localización y conservación de los registros horarios, los registros deberán “permanecer a disposición de las personas trabajadoras, de sus representantes legales y de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social”:

a) ha de poderse acceder a dichos registros en cualquier momento, cuando así sea solicitado por los trabajadores, sus representantes y por la Inspección de Trabajo y Seguridad Social.

b) los registros tienen que estar y permanecer físicamente en el centro de trabajo, o ser accesibles desde el mismo de manera inmediata.

• en el caso de que el registro de jornada se haya instrumentado originalmente en formato papel, a efectos de su conservación podrá archivarse en soporte informático mediante el escaneo de los documentos originales, siendo guardado telemáticamente con las debidas garantías. Este archivo, estará igualmente a disposición de las personas trabajadoras, sus representantes y de la Inspección de Trabajo.
• la comprobación de la existencia del registro debe poder realizarse en el centro de trabajo, lo que evita la posibilidad de la creación posterior, manipulación o alteración de los registros; todo ello sin perjuicio de que dichos registros puedan solicitarse, además, para su presentación en comparecencia en las oficinas de Inspección o remisión a este organismo por las vías que legalmente corresponda.
• la permanencia a disposición no implica la obligación de entrega de copias, salvo que así lo disponga un convenio colectivo o exista pacto expreso en contrario, ni debe entregarse a cada persona trabajadora copia de su registro diario, sin perjuicio de facilitar su consulta personal, ni a los representantes legales de los trabajadores, lo que no obsta la posibilidad de estos últimos de tomar conocimiento de los registros de los trabajadores.

“La empresa conservará los registros a que se refiere este precepto durante cuatro años, y permanecerán a disposición de las personas trabajadoras, de sus representantes legales y de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social” (artículo 39.4 Estatuto de los Trabajadores)

3.- ORGANIZACIÓN Y DOCUMENTACIÓN DEL REGISTRO. Será la que se determine mediante negociación colectiva, acuerdo de empresa, o, en su defecto decisión del empresario previa consulta con los representantes legales de los trabajadores en la empresa, tal y como establece el recién introducido artículo 34.9 ET.El registro ha de ser documentado, por lo que en aquellos casos en que el registro se realice por medios electrónicos o informáticos, tales como un sistema de fichaje por medio de tarjeta magnética o similar, huella dactilar o mediante ordenador, la ITSS podrá requerir en la visita la impresión de los registros correspondientes al periodo que se considere, o bien su descarga o su suministro en soporte informático y en formato legible y tratable. Si el registro se llevara mediante medios manuales tales como la firma del trabajador en soporte papel, la Inspección podrá recabar documentos originales o solicitar copia de los mismos. De no disponerse de medios para su copia, pueden tomarse notas, o muestras mediante fotografías, así como, de considerarse oportuno en base a las incongruencias observadas entre el registro de jornada y la jornada y horario declarado, tomar el original del registro de jornada como medida cautelar regulada en el artículo 13.4 de la Ley 23/2015, de 21 de julio, Ordenadora del Sistema de Inspección de Trabajo y Seguridad Social.

4.-RÉGIMEN SANCIONADOR. Las sanciones son posibles desde la entrada en vigor del artículo 34.9 del Estatuto de los Trabajadores, es decir, desde el 12 de mayo de 2019, en base al artículo 7.5 LISOS (Ley de Infracciones y Sanciones en el orden social), se considera una infracción grave la transgresión de la normativa legal en materia de control de horarios, oscilando la cuantía de la sanción entre los 626 y los 6.250 euros. No obstante, la inspección tendrá en cuenta:

• la existencia de una actuación de la empresa en este sentido y una negociación entre las partes bajo el principio de la buena fe.
• el resto de las circunstancias del caso, entre las que cabe señalarse que el registro de la jornada no constituye un fin en sí mismo, sino un instrumento para el control del cumplimiento de la normativa en materia de tiempo de trabajo, con sus consecuencias respecto de la salud laboral, así como de la realización y el abono y cotización de las horas extraordinarias.

El registro es un medio que garantía y facilita dicho control, pero no el único. Si hubiese certeza de que se cumple la normativa en materia de tiempo de trabajo o de que no se realizan horas extraordinarias, aunque no se lleve a cabo el registro de la jornada de trabajo, tras la valoración del Inspector actuante en cada caso, podría sustituirse el inicio del procedimiento sancionador por la formulación de un requerimiento para que se dé cumplimiento a la obligación legal de garantizar el registro diario de la jornada de trabajo.

Se deja sin efecto la Instrucción 1/2017, complementaria a la Instrucción 3/2016, sobre intensificación del control en materia de tiempo de trabajo y de horas extraordinarias, y esta última en relación con los criterios interpretativos de la misma referidos exclusivamente al registro de la jornada de trabajo, en lo que se opongan a este criterio técnico.

Tras este breve análisis, pues el artículo no pretende ser un estudio en profundidad, solamente queda añadir que la cuestión está ya siendo sometida a la jurisdicción Social, pues la realidad, como siempre, plantea infinidad de situaciones que obviamente habrán de ser resueltas por los tribunales.

 

¿Es mi vivienda de uso turístico? Andalucía

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En nuestra provincia es habitual que los propietarios de segundas viviendas, decidan alquilar sus pisos mediante contratos de temporada en lugar de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, a fin de evitar la aplicación de la duración mínima que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y así poder alquilar sus viviendas durante los meses de verano a un precio más elevado a turistas.

Es por ello, que formalizan los contratos de temporada habitualmente de entre ocho y diez meses, quedando libres para su alquiler a turistas los meses de verano.

Esta operativa en ciudades muy turísticas como Cádiz, está resultando en que las opciones de vivienda habitual para una familia queden prácticamente anuladas.

Ahora bien, los propietarios, al llevar a cabo esos alquileres por periodos inferiores a dos meses, lo que en realidad están realizando es un alquiler turístico al que resulta de aplicación la normativa autonómica (decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos).

Para que dichos arrendamientos no les conlleven una sanción, (título VIII Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía) deberán inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía conforme al artículo 9 del Decreto. En el siguiente enlace, la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía facilita el proceso ya sea con o sin certificado digital.

¿Qué está ocurriendo con el uso de páginas webs para anunciar tu vivienda? Pues que además de llegar a los turistas, también les facilitáis el trabajo a los inspectores. Y alquilar tu vivienda con fines turísticos sin haber presentado la oportuna declaración responsable, supone una infracción grave que supone entre 2.001€ y 18.000€.

Merece la pena indicar que el registro de tu vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuito y te evita una eventual sanción para apenas dos o cuatro meses que la alquiláis a turistas. 

El trámite inicial tan solo precisa de: i) copia de la licencia de ocupación o equivalente; ii) escritura de propiedad o contrato de cesión de la vivienda para uso turístico; iii) copia del recibo del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral, y; iv) en caso de arrendar la vivienda turística por habitaciones, el certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda.

Recordad, que si es alquiler es superior a dos meses, esta normativa no resulta de aplicación (se regirá por la LAU). Tampoco resulta de aplicación a las viviendas VPO que no pueden acceder a la posibilidad de darse de alta como uso turístico.

Por otra parte, tu vivienda debe cumplir una serie de requisitos para que su registro sea positivo, para lo que debemos acudir al artículo 6 del Decreto:

      1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

      2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

      3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

      4. Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.pastedGraphic.png

      5. Botiquín de primeros auxilios.

      6. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

      7. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

      8. Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

      9. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

      10. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

      11. Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

      12. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Una vez registrada y con una resolución positiva, recibiréis un código con el formato VFT/HU/00000 que deberéis indicar en la publicidad para que los turistas conozcan que se trata de una vivienda adecuada a la normativa de viviendas turísticas.

No debemos olvidar el Real Decreto 7/2019 que entró en vigor el pasado 6 de marzo, el cual modifica la Ley de Propiedad Horizontal, la cual se aplica a las Comunidades de Propietarios, e incluye el apartado 12 del artículo 17 referente a los acuerdos de las juntas de propietarios. Mediante el mismo, se establece la posibilidad de que los propietarios prohíban el uso de viviendas turísticas en el edificio mediante acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y a la vez de la cuota de participación. Es decir, se flexibiliza su prohibición, que antes requería el acuerdo por unanimidad para la modificación de los estatutos.

Antes de terminar, me gustaría reiterar la importancia de que el arrendamiento se considera turístico siempre que sea inferior a dos meses. ¿Por qué insisto en ello? Porque alquilar tu vivienda a unos inquilinos por un plazo de un mes simplemente porque lo necesitan mientras realizan obras en su vivienda, de por sí, conllevaría que se trata de un arrendamiento al que resulta aplicable la normativa sobre uso turístico de vivienda. Resulta una incoherencia absoluta, pero es lo que actualmente está en vigor.

Así que ya sea porque arriendas tu piso durante todo el año a diferentes turistas o tan solo durante dos o cuatro meses al año, recomiendo registrar la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, trámite gratuito y cuyos requisitos no resultan, a mi parecer, de difícil aplicación; y aún más, teniendo en cuenta las sanciones por no registrarla que ya hemos comentado.

Recuerda que redactamos el contrato de arrendamiento que necesites.

Tengo pareja estable… ¿en la vivienda familiar?

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Ahora que ha pasado un mes, os escribo sobre la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, del pasado 20 de noviembre y que podéis encontrar aquí.
Creo que es el momento idóneo, porque es cuando ha pasado el tiempo suficiente para oír las reacciones en el día a día de la gente, frente a una noticia muy relevante y que afecta a muchas personas.
Aclaremos unos conceptos:

  • “Progenitor custodio”: el que tiene la custodia de los hijos, madre o padre.
  • “Progenitor no custodio”: el que no tiene la custodia de sus hijos, pero mantiene un régimen de visitas con ellos.
  • “Vivienda Familiar”: Es la vivienda donde ha convivido el matrimonio cuando estaba unido. La sentencia de la Sala Primera de 19 de noviembre de 2013, la describe como «la vivienda en que la familia haya convivido, con una voluntad de permanencia», y que sirve a los fines del matrimonio ya sea unida o disgregada.
  • “Alimentos”: se entiende por gastos ordinarios derivados de la crianza, es decir: alimentación, ropa, enseres personales, colegio, atención sanitaria, una vivienda digna.

En el caso que nos ocupa, el matrimonio se divorció y se asignó el uso de la vivienda familiar a los hijos y a la esposa que mantiene la custodia de éstos. Pasado el tiempo, la ex esposa inicia una relación sentimental estable con un tercero y libremente decide que viva con ella y sus hijos en la que fue la vivienda familiar de su anterior matrimonio y que además sigue siendo propiedad de ambos.
Esta nueva situación altera la condición de vivienda familiar, y ello porque ya no sirve a los fines del matrimonio. Sin perder de vista el interés de los hijos, ni la plena libertad de los ex cónyuges a establecer nuevas relaciones sentimentales; lo cierto es que dicha libertad no puede ser utilizada por la ex esposa en perjuicio del progenitor no custodio. En este caso, un tercero ajeno al matrimonio, se estaría beneficiando del uso de la vivienda familiar. Y este es uno de los argumentos que expone la Sentencia del 20 de noviembre, al servir ahora la vivienda en su uso a una familia nueva y diferente.
Continúa indicando que «el interés de los menores es la suma de distintos factores», y ello no solo se consigue manteniéndolos en el mismo ambiente familiar mediante el uso de la vivienda, sino también a través de un desahogo económico que permita a ambos progenitores ofrecer a sus hijos mejores alimentos presentes y futuros. Al finalizar el uso atribuido de la vivienda familiar a la esposa, se liquidará el régimen económico de gananciales, y de la eventual venta a un tercero de la vivienda u obtención de una renta de alquiler, ambos progenitores obtendrán una rentabilidad económica que les permitirá ofrecer mejores alimentos a sus hijos.
Recalca la sentencia de referencia, que “el interés de los hijos no puede desvincularse absolutamente del de sus padres, cuando es posible conciliarlos”.
Desde mi punto de vista profesional, no comprendo la manipulación que se ha llegado a realizar sobre esta resolución, tan esperada en estos términos por gran parte de los abogados de familia. En ningún caso se deja desamparada a ninguna de las partes, sino que al contrario, se benefician los menores y los progenitores como ya he indicado, al disponer los padres de mayor solvencia económica y los hijos comunes de la oportunidad de recibir mejores alimentos.
De todos es sabido desde hace años, de la contratación de detectives privados por parte del progenitor no custodio para acreditar en juicio que el progenitor custodio estaba residiendo en la vivienda familiar con una nueva pareja estable. Este hecho se produce por la inexistencia de comunicación libre y fluida entre los progenitores que un día fueron un matrimonio, puesto que en caso contrario, resultaría viable resolver esta situación de forma amistosa con interés de ambas partes.

Felices Fiestas y Próspero Año 2019

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A los que estuvieron, a los que están, y a los que estarán. Felices fiestas a todos, y en especial a nuestros clientes. Que consigamos el objetivo de que vuestros problemas desaparezcan, y de iniciar ese nuevo proyecto personal o empresarial que tanto os ilusiona.

A por el 2019.

Hijos de militares: ¿custodia compartida?

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En el año 2013 fue cuando el Tribunal Supremo estableció el sistema de guarda y custodia compartida como “normal e incluso deseable”.
Desde entonces, numerosas sentencias han venido confirmando esta doctrina, puesto que:

  •  Se fomenta la integración del menor con ambos padres, evitando desequilibrios en los tiempos de presencia.

  •  Se evita el sentimiento de pérdida.

  •  No se cuestiona la idoneidad de los progenitores.

  •  Se estimula la cooperación de los padres, en beneficio del menor

Pero este sistema deseado, no siempre resulta viable.

Para entrar en profundidad en el caso concreto de que uno o los dos padres del menor sea militar, debemos primero prestar atención a la “Guía para la aplicación de las medidas de conciliación en las Fuerzas Armadas” que ha publicado el Ministerio de Defensa y que puedes ver pinchando el enlace.

En dicha guía encontramos la exoneración de guardias, servicios, maniobras o actividades; por guarda legal de un menor de 12 años.

Es importante tener en cuenta que el hecho de solicitar y que se le apruebe una medida de conciliación familiar, no implica per se la obtención de la custodia compartida, puesto que cada caso se analiza de forma particular, teniendo también mucha relevancia el trabajo del otro progenitor del menor y la ubicación geográfica del destino.

Lo cierto es que la concesión de una custodia compartida cuando uno de los progenitores es militar, es difícil mientras no se consiga una cierta estabilidad profesional que le permita moverse por destinos sin continuas ni largas misiones y maniobras; y siempre que resida en un margen (recomendado) de menos de unos 25km de donde el menor tiene su vida escolar y social. El asunto de las guardias sin embargo, personalmente no lo considero tan perjudicial.

La medida de conciliación indicada es buena pero tan solo sería válida hasta los 12 años de edad, momento en el que, si el militar no ha conseguido una estabilidad profesional cercana al domicilio del menor, podría conllevar una modificación de medidas para custodia monoparental. Además, esta medida resulta inútil para los casos, por ejemplo, de cursos de ascenso, en los que el militar en todo caso tendrá que desplazarse a otra ciudad durante años.

Hay que tener en cuenta, que siempre hay que velar por el beneficio del menor. Y, por tanto, son los padres los que se tienen que adaptarse a las circunstancias y no el hijo en común, a las circunstancias de sus padres.

Lo cierto es, que en la mayoría de casos que trato, la custodia se ha fijado incluso por mutuo acuerdo hacia el progenitor no militar, ya sea padre o madre. Además, normalmente establezco que a la vuelta de maniobras o navegaciones superiores a una semana, el menor pueda disfrutar de su progenitor militar más tiempo durante las visitas (incluso con alguna pernocta intersemanal), a fin de recuperar el tiempo perdido. En estos casos, incluso más que en otros, es importante la flexibilidad y buena relación de los progenitores, puesto que hay que recordar que aunque uno de ellos se encuentre fuera varias semanas o meses por motivos laborales, el otro progenitor, sobre todo en caso de niños más pequeños, debe ayudar a que su hijo mantenga el recuerdo y el contacto con éste.

Ello no impide, que cuando el militar obtenga estabilidad geográfica y esté exento de maniobras y navegaciones, pueda solicitar una modificación de medidas para que su hijo pueda disfrutar de ambos padres.

Cabe recordar que, aunque el Tribunal Supremo se haya mostrado a favor de la guarda y custodia compartida, es necesario justificar la conveniencia de dicho modelo para el caso concreto, en atención a:

  •  Distancia entre los domicilios de los progenitores
  •  Relación demasiado conflictiva entre los padres de forma que afecte al menor y haga inviable la custodia compartida.
  •  Número de hermanos, intentando no separarlos.
  •  Cumplimiento del deber como padres.
  •  Vivienda adecuada para las necesidades del menor
  •  Entorno social y rutina del menor y si afectaría a la estabilidad del menor.
  • Disponibilidad horaria. Conciliación de la vida familiar y laboral.
  •  Salud y estilo de vida de los progenitores

De ese listado, se puede observar que claramente en el caso que estamos tratando, la disponibilidad y conciliación resulta complicada.

Al respecto de Sentencias relacionadas, tan solo he encontrado tres en las que se da la circunstancia de que al menos uno de los progenitores es militar. Son tres situaciones absolutamente distintas y por ello considero relevante compartirlas, y en las que se puede observar, tal como he indicado, que intervienen otros muchos factores además de la profesión del militar, por ello cada caso es diferente.

  • Sentencia num. 138/2016 de 9 marzo, del Tribunal Supremo:

En este caso particular, se concede la custodia compartida.

«Señala el recurrente que su horario laboral es perfectamente compatible con el horario escolar de los menores, máxime cuando desde el 1 de marzo de 2008 goza de una reducción de jornada para compatibilizar la vida familiar. Añade que la guarda y custodia compartida es el régimen normal e incluso deseable, no cabiendo su adopción únicamente en aquellos casos que lo dificulten en exceso o lo desaconsejen. Una mera diferencia en los horarios laborales y escolares de apenas unos minutos o incluso el hecho de que deba, en su condición de militar , realizar algún servicio de guardia de lunes a viernes dos veces al año, no es causa que justifique la falta de establecimiento del régimen de guarda y custodia compartida, máxime cuando los progenitores viven en la misma localidad, muy cerca entre los domicilios de los progenitores y del colegio de los menores«.

  • Sentencia num. 1/2014 de 10 enero, Tribunal Superior de Justicia de Aragón:

En este caso, no se acepta la custodia compartida solicitada por el padre militar. Copio tres extractos que no son continuos en la Sentencia.

«Respecto de la posible incompatibilidad de la vida familiar y laboral por parte del padre, los datos que recoge la sentencia son que es militar, Cabo Primero, con destino en la Compañía de Plana Mayor y Servicios del Batallón de la Unidad Militar de Emergencias, con puesto de trabajo en Base Aérea de Zaragoza. Su función, en el destino actual, conlleva la sujeción a necesidades del servicio propias del cargo, por lo que, en el año 2012, estuvo fuera de Zaragoza, por razones de trabajo, y según los datos recogidos en la sentencia, un total de 16 días. Ciertamente, la dificultad de conciliación de la vida laboral y familiar por razón del trabajo podría existir en este caso, como en cualquier otro. Ahora bien, visto que el horario del padre es el propio de funcionario público militar, y que las necesidades derivadas de exigencias del servicio han restado tan solo 16 días a su posibilidad de permanecer en su habitual puesto de trabajo en Zaragoza, no cabe extraer la consecuencia de que la compatibilidad trabajo/atención familiar se vea dificultada de tal modo que permita estar al criterio de excepción fijado en el artículo 80.2.2 e) del CDFA ( LARG 2011, 118 )»

«Y el Sr. Anibal , de 42 años, es Cabo 1° de la Unidad Militar de Emergencias -Base Aérea de Zaragoza, Carretera Aeropuerto-, puesto que, abarcando su área de intervención Cataluña, Aragón y Navarra, implicaba su desplazamiento a Jaca varias semanas en invierno, la realización de cursos y maniobras y que en cualquier momento pudiese ser llamado para algún suceso, excepto en períodos vacacionales. A partir del 6-6-12, para poder conciliar su vida familiar y laboral, pasó a la Compañía dé Plana Mayor y Servicios del Batallón; en los periodos quincenales alternativos en los que tenga su hija a su cargo puede ausentarse de su destino el tiempo necesario para recogerla en el Colegio, «atendiendo en todo caso las necesidades del servicio»; y se restringen -no se dice en que términos las  actividades que supongan su ausencia de Zaragoza en las citadas quincenas. Tiene dos viviendas, una de ellas, en C/ DIRECCION000 – BARRIO000 -, con tres habitaciones, a la que proyecta trasladarse cuando termine su amueblamiento y reforma -no se ha comunicado variación en este sentido-, pero en la fecha de emisión del informe residía en el domicilio de su pareja, doña Violeta , entre Cuellar y Tenor Fleta-, que, aparte cocina y baño, tiene una habitación y un salón, en el que se ha habilitado una parte, aislándola con una cortina, para que Custodia la ocupe los días en que esta con su padre. La Sra. Violeta , de 38 años, trabaja de comercial en horario de mañana y tarde, cuenta con el apoyo de su madre, que esta jubilada, y tiene un hermano casado y con un hijo. El Sr. Anibal tiene dos hermanos, uno en Jaca, separado, con un hijo, y otro en Zaragoza, casado y con dos hijas, desconociéndose en que medida podría disponer de ellos el Sr. Anibal en la cobertura de cualquier eventualidad».

«Así, la Audiencia señala cómo ha sido acreditada la plena integración de la menor en la nueva familia constituida por Dª Flor , y la falta de toda prueba sobre igual aspecto en relación con el entorno del padre; los informes técnicos que afirman que la petición de custodia compartida por el  padre responde más a sus necesidades, deseos y formas de estructuración del tiempo de él como adulto; y los informes recibidos de los mandos del actor, que revelan su plena disponibilidad para el cumplimiento de sus deberes militares, que le han exigido desplazamientos incluso tras su nuevo destino en la Plana Mayor de Servicios, obtenido el día 6-6-2012«.

  • Sentencia num. 463/2016 de 9 noviembre, Audiencia Provincial de Cádiz:

Se concede la custodia compartida siendo ambos progenitores militares, y en un caso en el que ambos han rehecho su vida con nuevas parejas e incluso más hijos.

Reitero que cada caso en diferente, y que un asesoramiento legal en atención a vuestras circunstancias es esencial para conseguir un convenio regulador adecuado.